Al considerar la compra de una vivienda en Puerto Rico, es esencial entender las diferencias entre los préstamos FHA y los convencionales. Ambos tienen requisitos específicos que determinan si calificas para un préstamo y cuánto podrías pedir prestado. A continuación, se explican estos requisitos clave, para que puedas calcular tu capacidad prestataria de manera sencilla.

1. Relación entre Ingresos y Deudas (DTI - Debt-to-Income Ratio)

La relación entre ingresos y deudas, o DTI, es un factor crucial para determinar la elegibilidad para un préstamo. Esta relación se calcula dividiendo el total de las obligaciones mensuales de deuda (como pagos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) entre el ingreso bruto mensual. Se expresa en porcentaje.

• Préstamo FHA: Generalmente, los prestamistas permiten un DTI de hasta el 43%. Sin embargo, en algunos casos, con un buen historial crediticio, se podría aceptar un DTI de hasta 50%.
• Préstamo Convencional: Para un préstamo convencional, el DTI recomendado es de hasta 36%, aunque algunos prestamistas pueden considerar un DTI de hasta 45%, dependiendo del perfil crediticio y otros factores.

2. Porcentaje de Disponibilidad de Ingresos

El porcentaje de disponibilidad de ingresos se refiere a la porción de tus ingresos que queda disponible después de pagar tus deudas y gastos mensuales. Es vital para asegurarse de que puedas cubrir el pago mensual de la hipoteca sin comprometer tus necesidades básicas.

• FHA: Se recomienda que el pago de la hipoteca no supere el 31% de tu ingreso bruto mensual.
• Convencional: Idealmente, el pago mensual de la hipoteca no debería exceder el 28% de tu ingreso bruto mensual.

3. Tiempo en Empleo y Cómo Demostrar Ingresos

El historial de empleo y la capacidad de demostrar ingresos estables son aspectos fundamentales para los prestamistas.

• Préstamo FHA: Generalmente, se requiere un historial laboral de al menos dos años con ingresos estables. Se puede utilizar una combinación de empleos si se ha cambiado de trabajo dentro del mismo campo o industria. Para demostrar ingresos, se utilizan los talonarios de pago recientes, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
• Préstamo Convencional: Similar al FHA, se requiere un historial de empleo de al menos dos años. En algunos casos, si tienes menos de dos años en tu trabajo actual pero tienes un historial sólido en un campo similar, podrías ser considerado. Los documentos para demostrar ingresos son similares: talonarios de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.

4. Cálculo Sencillo de tu Capacidad Prestataria

Para calcular tu capacidad prestataria, sigue estos pasos:

1. Calcula tu DTI:
   • Suma todas tus deudas mensuales.
   • Divide el total por tu ingreso bruto mensual.
   • Multiplica por 100 para obtener el porcentaje.

Ejemplo: Si tienes $1,200 en deudas mensuales y tu ingreso bruto mensual es de $4,000, tu DTI es:

DTI=(1,2004,000)×100=30%\text{DTI} = \left(\frac{1,200}{4,000}\right) \times 100 = 30\%DTI=(4,0001,200​)×100=30%

2. Calcula tu disponibilidad de ingresos para el pago de hipoteca:
   • Multiplica tu ingreso bruto mensual por el porcentaje permitido para el tipo de préstamo.

Ejemplo: Para un préstamo FHA, si tu ingreso mensual es $4,000, el 31% disponible para la hipoteca sería:

4,000×0.31=1,2404,000 \times 0.31 = 1,2404,000×0.31=1,240

Este sería el monto máximo recomendado que deberías pagar mensualmente por tu hipoteca.

Conclusión

Entender los requisitos para calificar tanto para un préstamo FHA como para uno convencional en Puerto Rico te ayudará a tomar decisiones informadas al momento de comprar una vivienda. Al calcular tu relación entre ingresos y deudas, y conocer el porcentaje de tus ingresos disponibles, puedes estimar tu capacidad prestataria y determinar qué tipo de préstamo es el más adecuado para ti.

Pedro Omar Velázquez

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